03/29/2018

Voici un article intéressant que j'ai lu et que j'aimerais vous partager cette semaine. Bonne lecture !

 

Votre courtier immobilier agréé,

Pascal Elysée

 

Photo Simon Giroux, archives La Presse

Installation d'un drain français au moment de la construction d'une maison.  Photo Simon Giroux, Archives La Presse

 

Quand le drainage des fondations ne se fait plus bien, la vie au sous-sol devient inconfortable, parfois même malsaine. Avant d'investir des milliers de dollars pour y aménager des pièces, un diagnostic s'impose.

Cinéma maison, bureau, chambres à coucher; on vit de plus en plus dans les sous-sols. Dans les maisons qui ont plus de 20 ans, le drainage des fondations est souvent peu ou pas efficace, de sorte que l'humidité pénètre par les murs de béton.

Qui dit humidité dit inconfort et... moisissures! L'air humide coûte plus cher à chauffer. Et si l'humidité reste emprisonnée dans les murs des pièces finies, les moisissures prolifèrent, allant jusqu'à provoquer des problèmes de santé respiratoire.

Le drainage des fondations se passe à l'extérieur. Son objectif: intercepter l'eau du sol et l'évacuer, avant qu'elle imbibe les fondations ou s'infiltre à l'intérieur.

On résume souvent le drainage des fondations à un tuyau perforé déployé le long de la semelle de fondation. C'est le fameux «drain français». Ce tuyau collecte l'eau et la dirige vers un puisard ou directement vers l'égout pluvial.

Pour que l'eau se rende rapidement au drain, celui-ci doit être recouvert de pierre concassée.

«La pierre de drainage, c'est l'élément qui va aspirer l'eau et réduire la pression [hydrostatique] contre le mur de fondation. C'est un élément très important», explique Jean-François Turbide, président et directeur technique chez Fondatechnique.

Avec les années, la pierre de drainage se remplit de terre, de sorte que l'eau y reste plus longtemps avant d'atteindre le drain. De nos jours, les entrepreneurs qui installent les «drains français» recouvrent la pierre d'un géotextile, pour empêcher les particules de sol d'aller s'y loger.

Désuétude

D'emblée, ceux qui souhaitent acheter une maison qui a plus de 20 ans doivent supposer que le drainage des fondations a perdu une grande partie de son efficacité. Les constructions d'avant les années 60 n'ont souvent aucune forme de drainage de fondation.

Avec le temps, l'enduit bitumineux appliqué sur la face extérieure des murs de béton pour bloquer l'humidité se désagrège. Le drain peut être rempli de sédiments et de racines d'arbres, tout comme la pierre de drainage.

L'inspecteur en préachat doit chercher au sous-sol les signes d'humidité qui peuvent nous révéler que le drainage des fondations ne se fait plus bien.

Signes d'humidité au sous-sol

• Bas des murs mouillés ou noircis par la moisissure

• Pourriture sur le bois de charpente en contact avec la dalle de béton

• Efflorescence (sels blancs) vers le bas des murs de fondation

• Cernes d'eau sur le plancher ou sur la dalle

Période critique: la fin de l'hiver

Le meilleur moment pour découvrir que le drain de fondation est à refaire est vers la fin de l'hiver. Le sol encore gelé a beaucoup de mal à absorber l'eau de fonte de la neige. Cette eau a tendance à se diriger vers les fondations, le seul endroit où le sol n'est pas gelé. La pression d'eau contre le béton devient immense.

En cas de doute - et surtout si vous avez l'intention de rénover le sous-sol -, un examen du drain par caméra s'impose. La plupart des maisons n'ont pas de cheminées d'accès et de nettoyage du «drain français», alors deux excavations sont nécessaires pour aller insérer la caméra. Prévoir autour de 1000 $ pour cette inspection.

Si vous découvrez que le «drain français» n'est plus fonctionnel une fois que vous êtes devenu propriétaire, les chances de succès en recours pour vice caché sont minces. Les «drains français» ont une durée de vie estimée à 25 ans et leur désuétude ne peut être assimilée à un vice caché.

Certains entrepreneurs proposent de nettoyer le drain de fondation ou d'en retirer les racines, sans offrir de garantie. À savoir: ces travaux d'entretien seront à reprendre quelques années plus tard.

Coûts élevés

L'entreprise de Jean-François Turbide, Fondatechnique, se spécialise dans la réparation de fissures et dans le drainage des fondations. Selon lui, le remplacement du «drain français» devrait être perçu de la même façon que le remplacement d'une toiture. «On n'attend pas nécessairement de trouver de l'eau dans le plafond avant de changer une toiture.»

L'erreur la plus coûteuse consiste à investir des dizaines de milliers de dollars pour finir un sous-sol, sans se préoccuper du drainage des fondations. Avant les travaux, l'humidité qui franchissait les murs de béton pouvait s'assécher dans l'air. Elle est désormais prisonnière des murs et elle sert à abreuver des moisissures.

Pour une maison de banlieue de dimensions standards, l'installation d'un nouveau drain des fondation coûte entre 15 000 et 20 000 $. Cela n'inclut pas l'aménagement paysager à la suite des travaux.

L'entrepreneur devra excaver tout le tour de la maison, disposer un drain de plastique perforé sous le niveau de la dalle du sous-sol, appliquer une membrane imperméable contre la fondation, verser du gravier concassé et le recouvrir d'un géotextile.

 

 

 

Sources: André Dumont,  LaPresse.ca ,  28 mars 2018

Par 89602